La réalisation d’un projet immobilier doit s’inscrire dans la connaissance de plusieurs documents et le respect de leurs définitions.
Il faut d’abord définir le territoire qu’on va investir grâce au plan cadastral, consulter ensuite le plan local d’urbanisme, pour Maslives, c’est le PLUI (plan local d’urbanisme intercommunal) du grand Chambord, afin de connaître la zone dans laquelle on se trouve. Il faudra encore, vu la proximité du domaine de Chambord, tenir compte du PPA (périmètre de protection des abords des monuments historiques).
Le cadastre est l’ensemble des documents qui recensent et évaluent les propriétés foncières de chaque commune. Il sert de base pour le calcul des impôts locaux.
La documentation cadastrale comprend notamment le plan cadastral et la matrice cadastrale.
Le plan cadastral est un document graphique. Il représente tout le territoire de la commune découpé en sections cadastrales (parties du territoire). L’emprise au sol des bâtiments est également représentée. Le tracé des principales voies de communication et des cours d’eau, la position des agglomérations, des hameaux, des fermes isolées, ainsi que le nom des communes limitrophes y sont indiqués. Les sections cadastrales peuvent être découpées en feuilles parcellaires et lieux-dits avec les numéros et les limites des parcelles. Le nom des propriétaires n’y figure pas.
Ces documents sont accessibles à tous.
La matrice cadastrale est une documentation écrite, éditée chaque année. Elle regroupe les relevés de propriété que l’on appelle également les extraits de matrice.
Attention : le plan cadastral a une valeur fiscale. Il ne fixe pas les limites de propriété. Pour délimiter les limites d’un terrain, vous devez faire établir un bornage par un géomètre expert.
Le cadastre est consultable en mairie ou au centre des impôts, sur demande écrite ou en ligne.
La réalité du fonctionnement et de l’organisation des territoires fait de l’intercommunalité l’échelle la plus pertinente pour coordonner les politiques d’urbanisme, d’habitat et de déplacements. Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI) est un document de planification et d’urbanisme commun à l’ensemble des communes du Grand Chambord. Il fixe les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire. Il a été adopté le 2 mars 2020.
L’objectif du PLUI est de réaliser un projet de territoire partagé prenant en compte à la fois les politiques nationales et territoriales d’aménagement et les spécificités du territoire. Il détermine donc les conditions d’un aménagement du territoire respectueux des principes du développement durable et répondant aux besoins de développement local.
Un PLU ou PLUI comporte plusieurs éléments, le rapport de présentation, le projet d’aménagement et de développement durables, les orientations d’aménagement et de programmation, le zonage et les documents graphiques du règlement, le règlement, les annexes. Vous trouverez plus d’informations sur les conditions de réalisation et les objectifs du PLUI dans le site du grand Chambord.
Le zonage, c’est à dire le classement des terrains en zones U (urbaines, A, B, C, L, V, … suivant les priorités définies dans le PLUI), UA (à urbaniser), A (agricoles), N (naturelles), et zones de réserve IAU et IIAU, est la partie technique qui présente l’intérêt le plus concret pour les propriétaires ou acquéreurs de terrains. Il est possible de le consulter à la mairie, auprès de la Direction départementale des Territoires ou en ligne.
L’importance historique et patrimoniale du domaine national de Chambord, ainsi que celle des itinéraires d’approche de cette porte d’entrée majeure dans le site Val de Loire inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO, nécessite la protection des abords.
Le périmètre de cette protection a été élargi par un arrêté préfectoral du 30 décembre 2019 et couvre désormais la quasi intégralité de la commune de Maslives. Concrètement, cela signifie que les demandes d’autorisation d’urbanisme seront soumises à un examen de compatibilité avec l’environnement de Chambord par les services de l’architecte des bâtiments de France. Cette servitude implique une recherche de la qualité esthétique du bâti et des délais d’instruction un peu allongés.